奕聪花园(商住楼)小区测评
8.3 分
综合评分
排名
高于90%
的本商圈小区
小区概述
- 奕聪花园又名路德维希，位于天津市南开区红旗南路，属于体育中心板块，小区由天津市金港置业投资有限公司投资开发，于2014年竣工。小区占地面积53000㎡，建筑面积150000㎡，容积率为2.8，共7栋联排别墅和9栋高层楼房，有875户，绿化率为40%。
小区优缺点
优点- 小区距离地铁6号线南翠屏站约900米，居民乘地铁出行十分便利
- 小区距离彩柒汇生活广场400米左右，可满足居民餐饮购物的需求
- 小区内绿化率较高为40%，环境雅致，适宜居住
缺点- 小区内部分楼栋靠近马路，稍有噪音影响
- 小区内未设置人车分流，易造成一定的安全隐患
- 小区附近的车流量较大，上下班高峰期较拥堵
地段交通
8.1 分
低于50%
本商圈小区
步行便捷度
7.8
地铁便捷度
8.0
公交便捷度
7.6
595米
步行至地铁
96个
附近公交站
4个
附近地铁站
地铁：地铁6号线水上公园东路站距离小区900米，南翠屏站距离小区900米，迎风道站距离小区2公里，居民乘坐地铁出行比较方便。
公交：小区周边1公里内有包括时代奥城、彩虹花园和金谷园站的多个公交站，途经线路有52路、162路、301路、608路、685路、835路、901路和963路等，可达市区各大商圈。
自驾：小区西门向南行驶约50米到达红旗南路辅路，再向西行驶500米到达水上公园西路，红旗南路距离小区约100米，居民自驾出行方便。
附近学校
8.1 分
高于52%
本商圈小区
学前
8.4
小学
8.0
初中
7.9
87个
附近幼儿园
20个
附近小学
12个
附近初中
小区周边教育资源丰富，附近有欧梵国际幼儿园、天津市南开区阳光小学和天津市第九中学等多所学校，可供居民子女上学选择。
1、欧梵国际幼儿园距离小区300米左右，该幼儿园以促进幼儿身心全面发展为目标。
2、天津市南开区阳光小学距离小区约1公里，校园内花木葱茏，教学区设施齐全。
3、天津市第九中学距离小区300米左右，是天津市重点完中校，学校师资力量较强。
居住品质
9.4 分
高于98%
本商圈小区
小区绿化
9.0
舒适程度
6.8
新旧程度
8.6
停车便捷
8.5
物业服务
9.9
环境概况
小区的绿化率为40%，小区的花草树木都有专业人士进行定期修剪，整体给人带来整齐舒适的感觉。小区的电梯和楼道有人定期清洁，整体让人感觉十分整齐干净。小区公共区域设专人保洁，能够时刻保持公共区域处于干净整洁的状态。
建筑特色
小区的住宅以现代风格为主，强调简洁的体量、流畅的线条及建筑的整体性，注重建筑的整体空间关系。底部的外立面为面砖，中层为涂料，以浅褐色为主色调，整体典雅美观。小区的维护比较得当，至今没有出现外墙脱落或裂痕等情况，整体的外立面较新。
楼栋分布
小区占地面积53000㎡，建筑面积150000㎡，由7栋联排别墅和9栋高层住宅构成。一居户型44㎡-98㎡，二居户型70㎡-120㎡，三居户型为90㎡-190㎡，四居以上户型为141㎡-460㎡。共875户，容积率2.8，楼栋间距适中，住房的采光通风良好。
出入口
小区主要有三个出入口，东门、西门和南门，东门在奥林匹克村公寓旁，西门在天津中联医院旁，南门在小区12号楼旁，都靠近红旗南路。
综合配套
竣工年限
- 2014
总户数
- 796户
绿化率
- 40.0%
容积率
- 2.8
社区总设施
- 小区内设有儿童游乐园，家中有幼儿的居民可以带孩子到此处游乐玩耍，方便结交其他同年龄的孩子，拓展孩子的朋友圈。小区的中心区域，设有一些健身器材，可以让居民强身健体。小区的绿化丛中搭建有可供居民下棋聊天的凉亭和长廊，是居民休闲放松的好去处。
物业服务
小区物业服务质量较好，服务态度亲切友善，有问题随叫随到，给居民们营造一个舒适静谧的环境与氛围。物业对内部的设施配套都有进行定期的检查和维修，能够很好的保障居民的正常使用。小区内每天都有保洁人员清扫楼梯街道，让人感觉十分干净整洁。
安保
小区的出入口处配备有保安，外来人员进入小区必须进行登记，居民的人身财产安全有保障。小区内的保安会对小区内部进行定时巡逻，时刻为居民的人身财产安全保驾护航。小区的楼幢入户大堂均设有监控系统，能够实时监测入户大堂的动态情况，给居民带来安全放心的居家体验。
物业信息
物业信息
- 小区物业公司为北京高力国际物业有限公司，办公地点在河西区浦口道南浦大厦，联系电话为022-23170317。
物业费用
- 4.50元/㎡/月
车位
- 共851车位
- 地下851个
车位比
- 1:1.07
停车费
- 地面150.00元/月，地下150.00元/月
生活配套
8.1 分
低于50%
本商圈小区
商业配套
7.7
就医买药
8.4
餐饮服务
8.3
银行金融
8.2
3个
购物中心
暂无
商场
44个
超市
9个
便利店
商业配套
小区周边商业资源丰富，有彩柒汇生活广场、易买得和阿依来新疆餐厅等。
1、彩柒汇生活广场距离小区400米左右，商品种类多，居民购物方便。
2、易买得距离小区500米左右，居民可到此处购买多种生活用品。
3、阿依来新疆餐厅距离小区300米左右，特色菜肴口味好，餐厅服务质量到位。
医疗资源
小区周边医疗资源丰富，有天津中联医院、时代奥城社区卫生服务站和中国人民解放军第四六四医院等，方便居民看病就医。
1、天津中联医院距离小区200米左右，医护人员服务态度很好。
2、时代奥城社区卫生服务站距离小区约700米，基本可以满足住户的基础医疗需求。
3、中国人民解放军第四六四医院距离小区约1.6公里，是一所集医疗、教学、科研、保健、预防、战备于一体的大型三甲部队医院。
生活服务
小区周边生活服务设施齐全，有天津银行24小时自助银行、中国联通（宾水道营业厅）和天津永春大药房等，能够满足居民生活各项需求。
1、距离小区400米是天津银行24小时自助银行，居民可选择自助办理汇款和存取款等各项业务。
2、距离小区500米左右的是中国联通（宾水道营业厅），肉类、蔬菜和水果应有尽有。
3、距离小区400米是天津永春大药房，居民可使用医保卡购买家庭常备药品。
公共资源
小区周边公共资源丰富，有天津奥林匹克中心、南翠屏公园和天津市动物园等。
1、天津奥林匹克中心距离小区800米左右，适合居民休闲锻炼。
2、南翠屏公园公园距离小区约1.1公里，公园景观宜人，居民可到此处游览散步。
3、天津市动物园距离小区约800米，园内树木葱郁，风光旖旎，适合居民来此漫步休憩。
休闲娱乐
小区周边休闲娱乐场所较多，有天津金逸影城、花梨日式酒吧和古莲足道等。
1、天津金逸影城距离小区500米左右，影院设备好，居民观影体验很好。
2、花梨日式酒吧距离小区400米左右，环境和服务质量都很好，居民可相约朋友一起去喝酒放松。
3、古莲足道距离小区400米左右，服务周到，价格合理。
交易价值
7.9 分
高于100%
本商圈小区
小区人气
7.0
价格波动
6.0
成交量
6.0
买房建议
对于白领人士可购买小区中心远离马路的房子，不易受到马路噪音的影响，能够得到较好的睡眠质量，以保证第二天上班的精力充足。对于单身的人群可优先考虑户型面积较小的房屋，总价相对较低，在减小自己经济负担的同时，又可以给自己提供一个较为隐私的空间。
卖房建议
小区的高层住宅采光充足，视野比较开阔，居住体验比较舒适。可适当提高售价。小区部分楼栋靠近马路，平时噪音较大，会给居民休息带来困扰，可适当降低售价。业主在定价时需根据房屋自身的价值、维持、装修情况，进行合理地决策。
租房建议
小区内的环境优美，绿化程度高，整体维护做得好，符合高管白领的居住要求。对于有老人和孩子同住的租户可以考虑三居的户型，可满足家庭人数的居住空间要求，生活也会更舒适。对于年轻单身人士可以选择一居的小户型，可以拥有自己温馨舒适的居住空间。
出租
购买高层中部楼层的业主在出租之前需要房间内部墙体是否存在漏水的现象。如发现状况，应当进行相关修缮。业主可对一局或者两居的小户型适当调低租金，采用简约大方的风格进行装修，与环境优美的小区居住环境和谐搭配，吸引年轻租客。
用户评价
7.7 分
高于72%
本商圈小区
居住体验
小区的绿化环境清新宜人，道路两旁栽种的树木能够很好地遮挡阳光，净化空气，给居民提供一个清爽自然的生活环境。小区的生活很安逸，周围的景色十分宜人，高层楼房的视野相当开阔。小区的邻里关系好，平日里互有往来，相处极为融洽。
业主特征
小区周围的环境优美，吸引了很多对居住环境要求比较高的住户。小区周边有高新技术企业和多所高校，居民多为企业高管和在学校任教的教师，年龄在25-45岁之间。整体的文化水平较高、素质较高。平日里邻里之间交往较为密切，相处十分融洽。
租户特征
小区的租住比为1：4，租客主要有学生租户和附近打工的上班族。租客选择居住在此的原因有：1、距离工作单位较近，通勤所用时间短。2、小区周边商业配套资源丰富，餐饮购物都很便利。3、小区周边交通条件便利，上下班或者周末休闲出行都很方便。
入住须知
分
物业费
- 4.50元/㎡/月
- 缴费方式：物业缴费或线上缴费
水费
- 第一阶梯4.90元/m³
- 第二阶梯6.20元/m³
- 第三阶梯8.00元/m³
- 缴费方式：水务缴费或线上缴费
电费
- 第一阶梯0.49元/度
- 第二阶梯0.54元/度
- 第三阶梯0.79元/度
- 缴费方式：煤气公司缴费或线上缴费
煤气费
- 第一阶梯2.40元/m³
- 第二阶梯2.88元/m³
- 第三阶梯3.60元/m³
- 缴费方式：公司缴费或线上缴费